Эксперты спрогнозировали рост цен на новостройки Ростова перед отменой льготной ипотеки

Количество нераспроданного жилья достигло 55%

Ростов занял четвёртое место среди российских миллионников по годовому росту цен на новостройки — один квадратный метр подорожал на 24,6%. За последний месяц стоимость квартир в Ростове выросла на 1,2%, но в среднем по России, наоборот, упала. Эксперты уверены: говорить о замирании цен на первичную недвижимость не стоит, тем более в преддверии отмены льготной ипотеки.

О том, как рост цен повлиял на продажу квартир в новостройках Ростова и ждать ли подорожания из-за отмены льготной ипотеки, — в материале donnews.ru.

По информации аналитической платформы bnMAP.pro, в Ростове (по данным на март) число нераспроданного жилья в новостройках составляло 55% от общего количества строящихся и проектируемых домов (1,6 млн квадратных метров жилья).

«При позитивном сценарии данные объёмы реализуют за 0,9 года, при базовом — за 1 год, а при негативном — за 1,4 года», — пишет «РБК Недвижимость» со ссылкой на аналитиков.

В целом же по Ростовской области, по данным ДОМ.РФ, строится 3,554 млн квадратных метров жилья. Из этого объёма не продано 1,638 млн квадратных метров (46%), продано 1,2 млн квадратных метров (34%), продажи не открыты — 716 тысяч квадратных метров (20%).

При этом в продаже находится только 2,838 млн квадратных метров жилья.

Опрошенные donnews.ru эксперты уверены: такое количество нераспроданных или пустующих квартир в Ростове никак не характеризует состояние рынка.

По словам главы агентства недвижимости «Титул» Евгения Сосницкого, жильё пустует по разным причинам.

— Во-первых, это могут быть квартиры инвесторов, которые купили их для последующей продажи или сдачи в аренду. Во-вторых, родители приобретают квартиры для детей на будущее, — объяснил Сосницкий.

В случае с непроданными квартирами ситуация тоже неоднозначная. По словам Сосницкого, изменились подходы к критериям продажи жилья в новостройках.

— Если на момент сдачи дома все квартиры проданы, это непрофессиональная работа отдела продаж, поскольку все квартиры распроданы не по максимальной цене. При этом раньше критерий действительно был иной: все квартиры к моменту сдачи должны были быть раскуплены, — уточнил он.

За время строительства продаются только те квартиры, которые необходимы по договору проектного финансирования с банком. Всё остальное застройщиками либо выставляется по завышенным ценам, либо задерживается до сдачи дома.

По данным пресс-службы «Московской Строительной Компании» («МСК»), по итогам 2023 года количество проданного жилья увеличилось в связи с ростом спроса на недвижимость.

— Этот ажиотаж был вызван изменениями на рынке, такими как увеличение первоначального взноса, поэтапное повышение ключевой ставки, объявление о скорой частичной отмене льготной ипотеки. Этими изменениями стимулировалось решение людей, откладывавших покупку жилья на длительное время, приобрести квартиру до ужесточения условий, — рассказывают в компании.

В «МСК» уверены, что соотношение спроса и предложения на рынке жилья на данный момент вполне сбалансировано. Но после изменений, которые могут произойти в ближайшие месяцы (речь идёт об отмене льготной ипотеки), рынок должен будет адаптироваться к новым условиям.

— Для поддержания интереса покупателей застройщики совместно с банками-партнёрами будут разрабатывать новые программы и уникальные финансовые продукты. Мы уверены, что такие коллаборации позволят постепенно восстановить спрос на первичную недвижимость, — подчёркивают в компании.

Иначе говоря, рост цен на новостройки особо не повлиял на продажи квартир в Ростове. Более того, по мнению экспертов, цены на жильё продолжат расти.

По данным портала Domostroydon.ru, в апреле наибольший рост цен на новое жильё наблюдался в Железнодорожном районе — на 9,3%. Если в марте квадратный метр жилья стоил 136,3 тысячи рублей, то в апреле — 149 тысяч рублей.

На втором месте идёт Кировский район, где за месяц цена подскочила на 6,1% — со 161,3 до 171,1 тысячи рублей за квадратный метр. На третьем месте Ворошиловский район — со 131,2 до 133,8 тысячи рублей (+2%).

Также небольшой рост цен на строящееся жилье отмечен в Пролетарском и Советском районах — на 2% и 0,2% соответственно. В первом цена изменилась со 151,2 до 154,2 тысячи рублей, во втором — со 131,9 до 132,1 тысячи рублей.

По данным аналитиков ЦИАН, высока вероятность отмены льготной ипотеки по «жёсткому сценарию» — со сворачиванием не только обычной безадресной программы, но и с трансформацией семейной ипотеки (которая останется только для родителей маленьких детей).

«Учитывая, что рыночная ставка сейчас составляет 17-20%, такое решение сильно ударит по сегменту новостроек и в разы снизит доступность жилья», — считают эксперты.

В России льготную ипотеку с господдержкой отменят спустя четыре года после её запуска. Напомним, что по программе заёмщик от 18 лет мог получить ипотеку  со ставкой до 8%. Также в России действуют следующие льготные ипотечные программы: семейная, IT-ипотека, сельская.

Не так давно вице-премьер России Марат Хуснуллин сообщил, что российские власти прорабатывают дополнительные меры поддержки по программе семейной ипотеки, которые будут привязаны к числу детей в семье. Но, по его словам, льготная ипотека для семей с детьми младше шести лет совершенно точно будет продлена.

По мнению эксперта «Циан.Аналитики» Елены Лапшиной, отмена льготной ипотеки и корректировка условий семейной программы может привести к кратковременному росту спроса перед 1 июля. Но не рекордного, так как остаются высокие требования к размеру первоначального взноса.

«Рост активности в мае и особенно июне (через вымывание доступного предложения) приведёт к небольшому скачку цен — до 5% от сегодняшних цифр», — прогнозирует Лапшина.

Добавим, ещё в прошлом году эксперты отмечали, что после того как ипотека станет менее доступной, покупатели обратят своё внимание на вторичный рынок жилья. Эксперты «Циан.Аналитики» ранее утверждали , что снижение цен на вторичку неизбежно наступит, но незначительное.